La caparra nella vendita immobiliare serve a tutelare le parti in caso di inadempimento e può assumere due forme:
- Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
È la più usata nei preliminari di compravendita immobiliare.
Se chi dà la caparra si ritira, la perde.
Se chi riceve la caparra è inadempiente, deve restituirla raddoppiata.
La parte non inadempiente può anche chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno ulteriore.
- Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)
Ha funzione di corrispettivo per il recesso.
Le parti la usano quando vogliono potersi ritirare liberamente, pagando un “prezzo” prestabilito: chi recede perde o restituisce la caparra.
Deve essere espressamente qualificata come penitenziale nel contratto.
Deroghe: è possibile?
Sì, le parti possono pattuire clausole diverse da quanto previsto dagli artt. 1385-1386 c.c., purché:
siano chiare e non ambigue,
non siano nulle per violazione di norme imperative o a tutela della parte debole,
siano espressamente accettate, soprattutto se contengono obblighi gravosi (art. 1341-1342 c.c.).
Esempi di deroghe lecite:
Stabilire che la caparra non va raddoppiata in caso di inadempimento, ma che l’inadempiente deve solo restituirla.
Prevedere che la caparra sia restituita anche se l’affare non si conclude per cause indipendenti dalla volontà delle parti.
Prevedere una caparra cumulabile con il risarcimento del danno, o viceversa non compensabile.
